中关村的梦想咖啡凉了，但杭州的创业茶水才温
“我们3月26号（2015年）成立，小镇3月28号开园，我们是入驻小镇的第一批投资机构。”原质资本吴宗方讲到，当时的杭州梦想小镇远不是如今这般的网红。
2年以后，各家门户网站的标题是“杭州梦想小镇迎两周岁生日：废弃粮仓蜕变创业天堂”；“跑男”也进入了小镇录制，当天园内所有公司放假一天，长租公寓住户拿到了几百块补贴后离开一天。
小镇已成杭州新的“旅游景点”，除了章太炎故居、四无粮仓这样的文化景点，更多的人来看这里的创业生态和创业者。
2014年，北京海淀图书城改建成中关村创业大街，当时门庭若市的200米长街，如今却门口罗雀，不再是每天人山人海的繁盛景象。
“中关村的咖啡凉了”，这是去年多家媒体使用的标题，而晚9个月才开业的杭州梦想小镇，如今依然腾不出更多的停车位。
01租金涨了，设计费贵了，双创还能怎么火
“之前最火热的时候，园区接待不过来，我们都要上去接待过来参观的人。” 一位之前在南方院工作的设计师告诉锌财经。
据了解，南方院作为小镇的设计方，在这些项目中并未取得很高利润，“最初没什么设计院愿意做，当时院里有些所接过去做了，报价也很低，但是现在做出名气了，各地都有找过来做的，价格也开的高起来了。”设计费的增长反应了工程量的上涨。
资本的关注同样不亚于政府。整个梦想小镇，已经吸引31亿元投资，740多个项目。
而吴宗方也不是没有选择，据了解当时在北京已经有人为他组好了团队。“如果要做Pre IPO这类中后期投资的事情，我应该就在北京了”。留在梦想小镇的他，已经投资了20多个项目，累计投资金额2亿元：“但是要做早期项目投资的话，扎根小镇最方便。”
“创新创业”走通的标志，就是租金涨了。
“和市区里600-800元的价格比，小镇整体的工位价格都还是比较低的，我们这里是350元左右，其他空间也都差不多。”梦想小镇内某品牌孵化器负责人告诉锌财经，2年时间，小镇的办公工位的费用从150元每月每人涨到了如今在300元以上。
据一位全国性品牌的众创空间杭州负责人所估计，“预计全面性涨价，会在补贴政策结束后才会真正开启。首先，是不涨价做不下去。其次，是入驻团队由小变大了，能负担更多费用。”
成熟，是付出代价换来的。
02倒闭潮之后，大家开口闭口都在谈盈利
“早期投资就是投人，我们的早期项目都是乱撒撒出来的。兄弟和朋友之类，要做点什么东西，就投了。”锌财经创始人潘越飞问到，对预测未来最重要的因素是什么是，吴宗方抿了口茶回答，“运气”。
“那天接到朋友电话，他告诉我，之前过年借给他的钱，他帮我换算成股份了，现在有新的投资人进来，值不少钱了。”
但运气不是谁都有。
“今年年初，大概G20之后，有一批企业倒闭，死掉的企业多了去了。创业本身的成功率就不高嘛。“小镇内某基金公司的负责投后服务的经理说，这在小圈子里被传成小镇倒闭潮。
从2014-2016年，杭州公开披露的项目总计7000个项目，融资成功率不到3%。
滨江某品牌空间负责人佐证了这一数字：在他们那，过去一年，从零开始创业还活着的项目只有3个，不到1成的存活率。
最近的一起解散风波来自“车蚂蚁”。这家是一度融资2000万美元的互联网汽车服务明星品牌，近期爆出内部信：公司决定出售车蚂蚁业务或公司并购的形式退出回报。期限为1个月，如果一个月内市场上没有找到买家，那么就直接申请破产清算。
吴宗方分析整个创业市场在发生变化：宏观层面，热门领域的爆点会不断影响着这个时代创业的主流和大方向；微观层面，因为这两年融资环境不太乐观，所以很多原来的创业项目开始将盈利能力作为公司的核心指标。
“你至少要告诉我一个具体的时间，两个月、三个月、一年或者更久，但是平衡点在什么时候。”他解释道。
而如果创业者告诉他需要若干年或很长时间，他回答，“那创业者需要告诉我，他的商业模式为什么赢了。”
收缩原有C端业务，切入B端市场，为企业提供整套汽车服务解决方案的的车蚂蚁最终也没有逃过解散的命运。
“看钱，其实有个误区，”吴宗方说现在的投资人，更看重的是现金流的曲线，而非现金流本身的数字，“我们看的不是盈利能力，我们看的是盈亏平衡点，Break Even。”
03租房生意和代理申报，是小镇产业链的一体两面
能让特色小镇扛过倒闭潮冲击，是背后远比创业大街更复杂的产业链条。
在又高互动——以特色小镇为核心的综合服务商——设计的研讨班材料中，要进入小镇产业，至少得看懂四大块：项目投资商、房地产开发商、产业基金、产业服务商。
梦想小镇对地产圈的人来说，早年并没有太多人接受。
位于杭州未来科技城（小镇所在板块，梦想小镇200米以内）的合景天峻，2015年10月开盘价大约1.2万，2016年8月突破2万，今年8月已经超过3万。
当然期间G20的作用也不能小觑，某国资产业园区招商人员表示了不同看法。
城西板块的房价涨幅的关键因素，还是西湖区的基建配套投入和城市框架的拓展，另外和阿里巴巴也有一定的关联。他反问锌财经，“你觉得在梦想小镇创业的年轻人，有多少能在那里附近买的起房子的？”
早期项目的创业者，可能无法负担如今杭州的房价，但是带动租赁市场，从而拉动投资买房是高概率的事件。
据房产中介得到消息，目前“仓溢绿苑”（小镇附近较有名的小区）三室一厅整租价格在4500-4800，而两年前这个价格是无法想象的。
一位梦想小镇的90后CEO告诉锌财经，租房成本的上升，对于园区引进团队，团队引进人才都有一定的不利。“成本上去了啊，不利于形成产业带。这和北上广大公司，分化直属部门，只留地标性部门在当地，而把研发等部门放到二线城市，以解决员工幸福度的问题，是一个道理。”他补充道。
政府的处理方式是提供补贴，减少企业和应届毕业生的负担。目前，有部分地区的学校会根据政府拨款，给予大学生创业一些资金上的补贴，通常按照参与的人数进行计算。
这看起来是鼓励大学生进行创新，实则解决了学校的就业率问题。
“假如三五个人组成一家公司开始创业，学校的就业率上就少了这几个人”某高校学生班主任说道。
同时在创业过程中，还有日常生活的开销，比如办公场地、租房、餐饮等，实际带动的是周边整体消费。
据观察，仓兴街（小镇的旁的一条街道）两边的店面房已经很难租到，沿街大多是餐饮业，以其中一家沙县小吃为例，据老板娘讲，店面租金从2014年的1万多，涨到2015年的3万，而到了2016年房东要价接近7万。
正如畅销书火不火，要看出没出盗版书。一个产业成熟，必然也夹杂了灰色业务。
创业服务机构和政策申报的代理公司，随着双创热潮，也水涨船高。
在锌财经采访中了解到，之前有不少创业者都曾经收到代理公司的电话或者短信，大致是把公司迁到特定地区，就可以帮助申报国家补贴和拿到创业的种子基金。
以一家早先在滨江的创业公司为例，其项目是做图文视频自动生成的应用软件，最初注册在滨江，“当时，对方公司说有一个创业基金，但是需要注册地在这边（小镇，余杭区），结果地址转过来之后，最后也没有拿到。”项目发起人黑金告诉锌财经，“也不是被骗了，只是感觉很坑。”
通常一次公司地址变更，代理公司的收费在3000-5000不等。
政策补贴的代理申报，更是接近空手套白狼。
通常政策代理申报公司，会通过关系拿到新成立公司的联系方式。随后会和项目负责人取得联系，询问是否符合大学生创业政策补贴，如法人是否是5年以内的省内高校毕业生，其所占公司股份是否超过30%等。反复确认之后，会推荐可以申报的相关政策。
对方会有一位业务人员一直跟进，反复和创业团队确认材料和信息。当然价格是事先谈好的，通常是政府的第一笔补贴约整个政策的30%的70%，也就是接近全部补贴的2成。
据业务人员介绍，他们内部的导师对政府审批的流程和要求比较熟悉，所以能够帮助修改材料和路演BP（商业计划书），提高获得补贴的机会。
一名小镇产业投资人说他的理解就是：“典型的综合体，各行各业都能在这里找到自己的位置。”随着时间推移，小镇周边的人情味也越来越重，YOU+之类的品牌公寓为年轻人，提供了更好的起居空间，芸台书舍、仓乾居等方便人们进行阅读和精神的交流。
梦想小镇和创业大街，在体量和规模上有着巨大的差距，无论占地面积、企业数量、周边配套都无法相比，而且，产融结合对新城区的作用远高于旧城区。
北京创业大街的背后是中关村，深圳湾创业广场的背后是华强北，杭州梦想小镇的背后则是当地，独一无二的互联网基因。
不远处，人工智能小镇开始筛选第一批申请入驻的项目，从互联网+到智能制造、人工智能，产融结合的趋势正在越来越明显，属于特色小镇的未来正在不远处。
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